浅谈温泉旅游地产开发

 随着纯住宅概念市场的不断饱和，越来越多开发商转战多样化的概念地产市场。近十多年来，旅游休闲业迅速兴起，开发商们看到了一个巨大的市场需求。温泉旅游产业，因我国地热资源的分布广泛性，短短的发展时间内就在全国形成一个普遍性的开发。而近些年来，温泉已经脱离了单纯的温泉旅游开发，励邦英雄伴随御温泉发展十余年，时刻关注温泉旅游产业的发展，更常常实地考察，掌握产业发展脉线，通过全国范围的考察发现：温泉休闲旅游已经成了地产开发的华丽外衣，“温泉+地产”的开发模式已成为一种普遍模式，有温泉配套的地产、五星级酒店、湿地公园、高尔夫球场等项目层出不穷。

可以看到温泉地产无处不在，已经开发出来的温泉地产项目、正在建设中的温泉地产项目,还有已圈地计划实行的温泉地产项目随处可见；一些温泉地产项目的房产已经几乎售窟，而温泉项目却迟迟未开出来；一些温泉地产项目陆续停工，慢慢荒置下来……地产商加入温泉开发，一方面意味着大财团、大投资的进入，对产业发展有一定的正面作用；另一方面也意味着要面临地产开发的游戏规则，这间接或直接影响到温泉旅游产业的健康发展。

一、温泉成为温泉地产开发的重要配套项目

温泉已成为地产开发的重要配套项目，国内温泉发展几乎都带有地产背景，这在北方尤为明显。“温泉+地产”的开发模式，越加泛滥，整合形式也越来越丰富，温泉与地产、五星级酒店、湿地公园、高尔夫球场等等都有整合发展的形式。

而随着越来越多的地产商加入温泉旅游产业的经营，温泉项目间出现“跟风攀比”的现象，比规模、比硬件、比装修、比豪华等等。温泉作为一种旅游休闲资源，在这里多数只是充当地产下属的一个物业，管理上也不多是温泉专业人员进行管理，温泉并非用作经营，而是作为一个公共区域进行物业管理。温泉不是一个独立的主体，而由地产集团来管理，从而出现“地产管理温泉，外行管理内行”的尴尬现象。

温泉作为珍贵的自然资源，地产商们把其当作地产项目的一个亮点，无可厚非，但是拿温泉来相互竞赛，使其成为地产开发的重要配套项目，往往造成温泉被各种吹捧夸大，空有噱头，偏离实际，务虚不务实，最终温泉作用带来的却是反面效果。而且温泉在地产商们的手里扩展得太快，温泉地产模式吸收的东西需要时间来慢慢消化和沉淀，一味地好高骛远而不脚踏实地是不可行的。

二、把炒概念等同于做模式

“温泉+地产”这是一种新模式的创新，那么地产商们理解的温泉地产是什么呢？——营销概念。先来看看现今温泉地产项目的一些做法和现象：

有的温泉地产项目，打着温泉度假小镇的旗号，结果房产将近售窟，而温泉项目却还没建起来，温泉在这，纯粹是一个虚的概念宣传。有的温泉地产项目，为了吸引买主，打出“返租式”宣传概念，即在收取一定的费用甚至免费的前提下，帮助购房业主向外出租空置的房产，暂且不说这种“返租式”概念能不能真正实现，单说市场问题，空置的房产要租给谁？要承诺返租多少年？承诺能不能兑现？都有待解决。有的温泉地产项目，打出“温泉养老”的概念，其实也不过是虚大于实，举简单的例子：养老是应该配套正规医院，每间房应该配备按铃，要有护士对应护理……缺少养老的必备，又何谈实现养老。有的温泉地产项目，推出“试住精装公寓，1年全额返回保证金”、“分权度假、分时度假”产品模式，评价有褒有贬。有的温泉地产项目，实行“温泉入户”，且不说温泉入户如何实现和操作的问题，单说温泉水资源能不能支撑整个房产这么大体量的项目就是个问题，有人说计量收费，这或许可以间接减轻水资源压力，但没能从根本解决问题，而且就算短期实现了温泉入户，但也肯定不能长期实现，这是因为不能忽视温泉是自然资源的实际问题，温泉开发不能脱离水资源谈开发。

温泉地产大的卖点就在于温泉本身，然而目前温泉地产的现状是，温泉单单是一个吸引大众的亮点，开发商们一般只注重了前期的开发和概念营销，以温泉旅游为核心，希望通过经营，带动度假物业的销售，而没有注重后期的运营服务，温泉与地产几乎都各自单独运营，彼此间没有关联性，所以往往其运营现状惨淡，游客量少，物业销售惨淡。初期拿温泉概念来卖，对于当时的市场来讲是有差异性的，可行的，所以对地产商是有所得益的。随着炒作这一概念的项目变多，市场新鲜度降低，越来越少人买账，于是，地产商们开始投入一点实际性的东西，比较明显的做法就是“温泉入户”，但因为忽略了温泉开发中许多方面的专业性考虑和操作，“温泉入户”也被越做越烂，被人诟病，使得消费者不再为“概念”买单。

地产开发商自我认为“我们有温泉，可以让房子更好卖”、“我们有温泉，其他家的没有，我们有温泉的房子能卖更高的价”。而现今借由温泉概念开发出来的地产，它的价值，真正使用者可以说是没有认可的。可以这样说，如果温泉概念成功，那么斗门镇的房子将会卖得很好，因为这里有个很著名的御温泉，但是为什么没人去做呢？因为没能实现温泉概念，温泉概念的地产项目，兼顾温泉怎么帮助地产，我们往往只是说地产集团的影响力和知名度，仅此而已，温泉增值、提升地价房价其实都是地产商的一厢情愿。温泉被拿来做一种概念，它是产生不了价值认定的。这样来分析：温泉地产，温泉值多少钱？温泉入户可以值多少钱？我们不能回答出具体的价值，是因为这些做法的温泉概念很“虚”，消费者没能从中获得真实的满足感，他们买单的那个时代已经过去了，他们现在更关注的是切实能体验到的东西，而非“虚”的概念。

可以说，温泉概念炒作是没有什么问题的，问题是地产商全心全意都投入到了房产的销售上，根本没有关注温泉是什么，更没有去考虑温泉水资源的开发利用问题，更甚至把温泉当作包袱，这样的做法，导致温泉概念被做臭了，最后反而影响了买房的人。也正因为地产商们没有用心去做温泉，没有耐心去关注温泉，很多做法上出现“拔苗助长”的弊端，直接或间接导致出现了诸多问题，最明显的是脱离水资源。

温泉资源状况是温泉研究的根本，决定产品主要走向。有资源才有开发，有资源才有产品，可以说，温泉水资源决定一切，温泉地产项目开发无论何种模式、何种方式等都离不开温泉水资源。温泉地产开发，首先要有温泉资源，有资源才能开展接下来的一系列项目。有的温泉地产项目，其实温泉水资源状况是不理想的，但地产商不顾实际，策划和规划一系列大体量的温泉地产项目，朝大型社区方向发展，项目面积占地大，产品类型涵盖别墅、洋房以及公寓，温泉度假村、温泉入户等，用水量完全超乎现有资源，温泉水资源不足，到头来反而阻碍项目开展；还有的温泉地产项目，没有温泉水资源就挖，打了一两千米的深井都没水，但地产商为了房产项目，仍然不考虑温泉资源的客观存在性，一味地投入开发，炒作温泉概念，最后没有水就“煮”，如此“造”出温泉来，完全脱离资源，脱离温泉本质。

三、温泉价值被无限放大，盲目认可温泉对地产的拉动力

温泉地产开发模式，政府部门或多或少起到了推波助澜的作用。每当新温泉被发现，其所属当地政府部门高度重视，纷纷组织专家论证，制定厚重的开发方案，开始招商引资大开发大发展之路，温泉被冠以“温泉旅游开发前景好，将成为当地旅游的新名片、新亮点，为景区开发温泉旅游提供有利条件、为开发旅游项目奠定基础、为旅游开发增添新项目，提升旅游产品品质、促进旅游产业发展，甚至是带动当地旅游、经济发展，成为一个重要的经济增长点”重要价值。因而政府部门在招商引资的过程，当地产商进入后，附加了要带上温泉发展的条件，希望通过地产开发带动当地温泉旅游业的发展。这种“条件”下，一定程度上“迫使”地产商进行开发时必须走温泉概念，温泉概念的地产也就慢慢变得“合适”起来，而实际上，地产商只借温泉做噱头，把温泉当作一种增值概念来炒作，吸引消费者视线，温泉发展只是空谈，这种“双赢”在地产商不成熟的温泉地产开发模式下，走向的是“双死”。

温泉对地产所发挥的作用是有一定限度的，其作用更不可单以宣传上的概念叠加实现。温泉和地产两者需进行实质的融合以实现互补、联动，包括：形态融合，概念互补；产品融合，功能互补；市场融合，营销互补；规划融合，资源互补；方可打造具有联动力的复合生存发展优势。举例说明，珠海御温泉经营发展已有17个年头，收获了很高的品牌价值和良好口碑，目前御温泉周边有两个楼盘，这两个楼盘距离御温泉很近，但是跟御温泉是没有关系的，可以这样说，到御温泉的众多游客，他们对这两个楼盘销售是没有任何助益的，御温泉这样一个好的温泉度假村在这里，也没能对这两个楼盘有所帮助，是为什么呢？这是因为无论距离远近，这两个楼盘跟御温泉都没有融合，没有关系，住宅还是住宅，温泉度假还是温泉度假，楼盘在整个房产产品的策划上面最终定位还是居所，跟温泉度假没有关系，功能上也没有互补，两者没有任何关系，也就产生不了价值。

四、温泉旅游产业的健康发展正受影响

由于地产开发思维主导了温泉地产开发，随着温泉地产开发的越演越烈，一些地产商成功卖掉房子后，继而放弃温泉，当然其中也不乏有一些是真正想要做温泉地产的地产商，但是他们有这种意愿，却不懂怎样去运作温泉，也没有去了解温泉的相关事宜，凭着一腔热情埋头苦干，到头来才发现这样不可行，因为忽略和脱离了温泉资源，相当于是一座吹捧出来的没有基础的空中楼阁。地产商种种不理性行为的叠加，造就了现在诸多的“温泉泡沫”，留下许多烂摊子，这种趋势下，温泉旅游产业的发展方向也被左右了。现今的“温泉地产”已经代表了温泉旅游，这是严重脱离了温泉旅游产业健康发展道路的。

温泉旅游产业的发展应该是百花齐放的，温泉地产只是其中的一种，而不应该是现今的主流趋势。地产商进入温泉旅游产业，温泉依托地产来发展，是没有问题的，因为地产商进入，意味着有大财团大资金支撑，是对温泉发展有益处的，但是当温泉只是被当作概念来炒作，且地产商最后也不愿意真正持有和经营温泉，甚至牺牲掉温泉，这对温泉旅游产业来说是“伤筋动骨”的。我们可以想象，随着温泉地产开发，会有多少不切实际的温泉项目被开发出来，却又因为地产商不在乎经营，继而被荒废掉。如此，温泉旅游产业看似在不断发展，实际上却是在原地踏步，甚至是倒退发展。

地产商介入温泉旅游开发以后，温泉概念的地产也主导了温泉旅游产业的发展，这仿佛已经是中国温泉旅游产业发展的主要路径，现在人们已经看不到一个单独的温泉旅游度假村开出来，所有的温泉度假村都是带着地产的，更别提像御温泉这样坚持向百年老店经营的纯温泉度假村了。这是一种功利性很强的局面，对整个温泉旅游产业发展来说是很可怕的。温泉旅游产业借助地产开发是一条路，但地产商在做法上存在的问题，都会严重影响温泉地产和温泉旅游产业的发展。不得不提的是，现在中国温泉旅游产业的扩展其实是依赖于地产开发的，这意味着现在地产正在左右着温泉旅游产业的发展，已经影响着产业的发展。如果说中国温泉旅游产业的发展就是温泉地产的发展，且温泉是一个被地产利用的概念，随时面临被抛弃，那么这将是一个惨痛的发展悲剧。以上种种，值得人们深省。